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房貸利率或已見底:首套房停漲二套房回落
2018-12-10 37 房貸

利率繼續下滑概率低

根據融360監測數據,11月全國房貸利率方麵,首套房貸款利率平均值為5.71%,今年首次停漲,持平上月;二套房貸款平均利率為6.06%,較上月回落1BP。其中一線城市利率表現為回調,二三線城市中利率回調及利率微漲情況均存在。

具體而言,首套房方麵,北上廣深四個一線城市中,北京貸款平均利率為5.47%,較上月持平;上海為5.19%,較上月持平;廣州為5.62%,較上月回落10BP;深圳為5.61%,較上月回落1BP。

二線城市中,杭州、南京首套房貸利率下滑,其中杭州實現兩個月連降;青島、蘇州、長沙、無錫則上漲。

12月13日,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道表示,部分一二線城市房貸利率鬆動,多少也是為了配合近期的新推盤項目。廣深等地近期推盤規模很大,若是銀行貸款政策不配合,那麽推盤再多意義也不大。而且近期包括房企融資等方麵的利好政策比較多,房企也可以享受更為寬鬆的政策,對於銷售的預期也是看好的,這也利好房地產市場各類配套政策跟進,尤其是按揭貸款的政策。

嚴躍進稱,這也體現了當前房地產市場的一些微妙變化,例如房地產領域金融適當寬鬆的導向。對於廣深而言,房地產個貸是不會收緊了,但未來是否放寬還存在變數。但這種放寬可能會出現在放貸額度的放寬,而非利率持續下滑上。嚴躍進認為利率已經見底,未來可能上升。

而一線城市中上海的首套房利率未出現下滑,其主要原因在於已經偏低。在融360監測的35個城市首套房貸款平均利率中,11月最低值為上海5.19%,低於全國平均水平52BP,低於最高值為6.26%的武漢107BP。不同於各地首套房貸普遍較基準利率上浮5%-35%,在融360監控的30家銀行中,上海仍有5家銀行可以申請9.5折優惠,9家銀行執行基準利率。

“目前合作的新樓盤的房貸利率維持在基準利率9.5折,貸款近期也不會放量,因為目前年內貸款指標已經完成,沒有衝量需求。”12月13日,一位工商銀行上海地區的房貸經理接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

另有一位國有大行上海地區房貸經理也表示,為了爭奪市場,該行曾經在今年下半年將首套房貸利率下調至9折,當時房企資金緊張,去年未開的盤全部都積壓在今年“爆炸式”開盤,該行因房貸利率優勢獲益匪淺。但最近,該行又把折扣調整為9.5折。

但對於購房者來說,較去年年底而言,還款壓力仍有加大。以30年期限的300萬商業貸款來算,去年11月上海首套房貸利率為4.94%,等額本息情況下還款總額為575.8萬元,每月需還款15995元。而按照今年11月的利率水平,還款總額為592.4萬元,較之前多了16.6萬元,每月需還款16455元,多了460元。

房價調控成效考評有變

對於房企而言,由於去年捂盤,今年資金緊張大量拋售,多地首套房利率下降或能減輕壓力。而也有房企表示,比自己更焦慮的是地方財政,他們預計房地產調控幅度會出現小幅變化。

12月13日,一位華東中型房企董事局主席向21世紀經濟報道記者透露,與華東某二線城市住建部門交流時,對方表示,住建部對城市房價的考評辦法會出現變化,不以樓盤為單位限價,而是隻要某城市房價不高於GDP增長水平即可。

上述房企高管表示,自己在該市買過幾個樓盤,買入樓板價為每平方4.5萬,但建成之後政府調控為3.5萬元,“實在無法覆蓋成本。”

他認為,本次調控使得房地產自8月以來逐漸走軟,開始進入下行期,但目前絕大多數城市供求關係不錯,特別是一線城市和準一線城市。他預期12月還會繼續下行,因為房企需要資金,大量出貨導致下行。但是出完貨之後,房企會在明年2月逐步停手,預計明年房價仍較為平穩。

中國社會科學院12月11日發布的《中國住房發展報告(2018-2019)》顯示,2018年以來,全國房地產調控次數已經高達405次,比2017年同期上漲接近80%。一方麵從嚴調控逐步打破了市場依據過去經驗形成的預期,另一方麵,宏觀環境變化疊加悲觀情緒並進一步傳染給房地產市場。

報告進一步指出,明年房地產市場小幅調整是大概率事件。在沒有重大政策轉向和意外事件衝擊的情況下,總體市場轉向降溫通道,不會出現劇烈波動,但可能會有起伏和波動。城市分化可能再度出現。未來一年,一二線城市總體上市場上行壓力有所增加,未來趨勢由增長主導;三四線城市市場向下的壓力加大,庫存可能再度增加。